住宅ローン 変動金利と固定金利どちらが自分に向いているのか！？
とても気になりますね！
今回は変動金利のご説明です。※固定金利のご説明はこちらを参照下さい。
【変動金利】
ある月の三菱東京UFJ銀行の金利は以下のようになっています（優遇金利適用後）。
■変動金利 0.625％
■1年固定 1.0％ ■2年固定 1.1％ ■3年固定 1.15％ ■5年固定 1.45％
■7年固定 1.5％ ■10年固定 1.6％ ■15年固定 2.5％ ■20年固定 2.85％
■21年～25年固定 1.49％ ■26年～30年固定 1.69％ ■31年～35年固定 1.79％
「変動金利って金利が変わりそうでなんだか怖いな」という方は多いかも知れません。
まさしく変動はするのですが、一定のルールがあります。
①金利の見直しは半年に1度
半年に1度、金利の見直しがあります。これまで0.625％の金利だったけど次の半年間は何％に
なるかという見直しです。
しかしこれは「見直し」であり必ずしも「変動」が確定している訳ではありません。
実際、私自身も過去にトータル9年間変動金利を利用していましたが、半年毎に銀行から見直しのハガキは届いてましたが、金利が変更したことはありませんでした。
②返済額の見直しは5年に1度
金利の見直しは半年に1度ですが、返済額の見直しは5年に1度です。
例）「金利●●％で毎月8万円」 の返済をしている方の場合
この場合毎月8万円の返済は5年間変わりません。
では半年毎の金利の見直しで金利が変動した場合はどうなるの？
返済額8万円の内訳が変わるんです。
「返済額8万円」は「元金」と「利息」の合計ですので、合計額はそのままで「元金」と「利息」の比重が変わります。
仮に今までの金利で「元金6万円 利息2万円」で合計8万円返済していた時に、金利が上がると「元金5.9万円 利息2.1万円」で合計8万円というように内訳が変わっていきます。金利が下がった場合は「元金6.1万円 利息1.9万円」というようになります。
ですので5年間返済額は変わりませんが金利が上がっていくと元金の減りが遅くなり、金利が下がると元金のヘリは早くなります。
③1.25倍ルール
上記のように5年間返済額は変わりませんでしたが、6年目に次の5年間（6年目から10年目）返済額が決まります。
「これまで金利●●％で月8万円返済していましたが、現在金利が△□％なのでこれからの5年間は月8.3万円の返済になります」といったように見直しが行われます。
しかし、急激な金利上昇が起きた場合の返済額の大幅な増加を避けるために、上昇する場合の上限はこれまでの5年間の返済額の1.25倍を上限とする決まりがあります。
これまで8万円の返済だった場合は、金利がどれだけ上がっていても、次回の5年間の返済額は8万円×1.25=10万円が上限となります。
本来10万2,000円返済しなければならない金利になったとしても、10万円となります。
しかし注意したいのは、この差額2,000円は「払わなくても良い」のではなく「未払い利息」として
計算されます。
住宅ローンは35年等長期にわたるものですので、経済情勢の変化に伴う金利変動はつきものですので、固定金利にするのか変動金利にするのかは、よく考えて選びましょう！
なお、固定金利の場合は、選んだ固定期間内は、他のプランに変更することは出来ませんが、変動金利は毎月変更可能です。「上がりそうなので来月から●年固定にするか」といった事も可能です。
